Taxas nem sempre são o que parecem. As diversas variantes que compõem o crédito imobiliário exigem atenção e podem encarecer bastante o empréstimo
Os bancos vêm anunciando taxas de juros cada vez mais baixas no crédito imobiliário para, segundo eles, acompanhar a tendência de queda da taxa básica de juros (Selic). Mas mesmo com um financiamento um pouco mais barato, na prática, o preço que se paga pelo empréstimo está longe de ser tão baixo quanto sugerem as propagandas dos bancos.
De acordo com a média de juros de novembro de 2019 divulgada pelo Banco Central, as taxas praticadas pelas instituições são bem maiores que o mínimo anunciado. A variação ocorre porque, de acordo com os próprios bancos, nem todos os clientes preenchem todos os requisitos para conseguir as melhores taxas. Além disso, existem os outros custos que pesam no financiamento. Na prática, o desembolso extra pela diferença entre a taxa anunciada e o que vai se pagar na realidade pode chegar a R$ 97 mil, em um financiamento de R$ 400 mil por 30 anos.
Diferença de taxas em financiamento de imóvel de R$ 500 mil em 30 anos:
“Infelizmente não existe uma legislação específica que aponta esses critérios. Durante muito tempo se julgou abusivo cobranças acessórias em contrato bancários, o que já ficou pacificado que são legais. Quanto um banco cobra de taxa administrativa, por exemplo, cabe a ele estabelecer a tarifa, respeitando os limites máximos apontados pelo BC”, afirma a advogada especialista em direito imobiliário, Paula Farias.
O que precisa ficar claro para os clientes é que, embora a maior parte do CET seja composta da taxa de juros, uma redução nesse percentual não significa necessariamente economia, porque outros encargos que compõem o custo total podem até aumentar ao longo do tempo.
“Veja que os contratos bancários são regidos pelo Código de Defesa do Consumidor. O banco não pode, de má-fé, anunciar uma taxa mínima, a fim de chamar atenção do mutuário, e elevar os demais encargos, com o intuito de chegar no limite da CET. Por mais que não haja regulamentação própria, estaria caracterizado o abuso na relação do consumo”, completa a advogada.
De acordo com a advogada especialista em direito imobiliário, Paula Farias, é importante que o consumidor leia tudo do contrato. Inclusive cláusulas que prevejam o aumento de taxas em caso de distanciamento entre o banco e o cliente.
Ela também lembra que o contrato deve discriminar detalhadamente tudo que compõe o CET, cada encargo e tarifa, inclusive a possibilidade de financiar o registro em cartório, de geralmente 1% do valor de compra e venda e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que costuma variar de 2% a 4% do valor de compra e venda do imóvel.
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