Comprar um imóvel de leilão é uma ótima oportunidade. Você está preparado?
.O país está mais otimista, a economia já aponta sinais de melhora e o brasileiro, que aos poucos retorna ao mercado de trabalho, também está retomando sua confiança. Com base nesse cenário, há uma semana o Valor Econômico procurou pelo escritório para saber a opinião da Dra. Paula Farias sobre os investimentos em imóveis de leilão retomados pelas entidades financeiras.
Recentemente, uma matéria publicada pelo mesmo veículo, mostrou que os cinco maiores bancos do país encerraram o ano de 2018 com mais de R$18 bilhões em imóveis retomados. Só a Caixa, maior financiadora habitacional do país, fechou o ano com 62,9 mil imóveis em estoque. Apesar de terem preços bastante atrativos, os investidores têm hesitado em adquirir esses imóveis, dificultando a vazão desses pelas entidades. Por que?
“Não se trata de uma pergunta simples, mas para mim está muito claro. Ações de anulação de leilão viraram febre nos tribunais, e a grande parte dos devedores tem razão no seu pedido. Isso se dá por um motivo assustador: os bancos estão deixando de aplicar a lei da alienação fiduciária, levando o imóvel à consolidação e ao leilão antes do tempo previsto. Mais precisamente, antes da devida intimação do mutuário ao pagamento da dívida.”
O investidor, que antigamente buscava uma oportunidade de negócio vantajosa, hoje tem receio de aplicar seu dinheiro em uma transação pouco segura. A desocupação do imóvel, que deveria se dar de forma ágil por ação própria, hoje pode demorar anos, se o antigo proprietário ingressar com uma ação de anulação tendo o seu pedido de liminar deferido.
Há casos ainda mais complicados. Famílias que arrematam o imóvel, pagam o tributo de transmissão e se mudam, para iniciar uma vida nova, para algum tempo depois (as vezes anos), serem surpreendidos com uma ação judicial que reconhece a falha no procedimento adotado, dando ao antigo devedor uma nova chance de purgar o atraso. “Absurdo? Não acredito.” – menciona Paula.
É preciso lembrar que por trás de um devedor também existe uma família, que certamente passou por dificuldades financeiras e que, se tivesse sido chamado para o pagamento da dívida, o teria ao menos tentado. Há inúmeros casos em que o devedor não havia sido intimado, e que realizou o pagamento integral da dívida em juízo, demonstrando sua boa-fé e seu direito como proprietário.
Há ainda casos onde o arrematante paga o ITBI mas no momento do registro, o Cartório se nega a transferir o imóvel, porque verifica erro na intimação.
Então qual a solução? O leilão deixou de ser uma oportunidade?
A premissa é: leilão não é para leigos. Não pense você que basta se interessar pelo imóvel, olhar o edital, dar o lance e pronto. Depois da arrematação ainda há muito a ser feito. Como exemplo, mais de 80% dos imóveis arrematados em leilão estão ocupados.
Como todo e qualquer investimento, arrematar um imóvel envolve risco e só é possível compreender se a aquisição lhe trará o resultado esperado quando se conhece todos os possíveis cenários. E como saber quanto de dinheiro está envolvido em toda essa negociação? Com uma busca preventiva à qualquer tomada de decisão.
Em uma análise preliminar, um imóvel ofertado a 30% abaixo do valor de mercado pode parecer uma oportunidade irresistível. Agora busque acrescentar 5% de comissão do leiloeiro + 5% para uma ação judicial de imissão na posse + 5% para uma possível defesa em um processo de anulação do leilão + 5% daquilo que você deixou de ganhar com esse dinheiro parado… Isso quando não há outras dívidas, diversas daquelas apontadas no edital.
Faça as contas. Compreenda que evitar despesas desnecessárias deve ser uma premissa para todo investidor. Antes de qualquer lance, conheça exatamente onde você está colocando seu dinheiro.
Separamos 6 dicas do que não fazer durante a compra de um imóvel, para garantir uma compra segura!
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