Imagine que você visita uma cidade do interior e vê uma linda fazenda à venda. Você, investidor audaz que é, pega logo o telefone e entra em contato com o vendedor, que informa estar precisando vender rapidamente essa fazenda.
Após poucos minutos de conversa, o vendedor confessa que tem outra fazenda à venda, imediatamente à frente desta, do exato mesmo tamanho e que quer o mesmo preço, em ambas. Você decide por comprar uma delas, mas há um dilema: qual das duas você compraria, já que são idênticas? Vejamos.
Fazenda 01: 5 hectares, terreno plano com chácara de 300m2;
Fazenda 02: 5 hectares, terreno plano com chácara de 300m2, plantação de eucalipto cuja colheita rende 100 mil reais por ano.
Veja, o pedaço de terra é o mesmo – 5 hectares. O imóvel dentro da fazenda, também – chácara com 300m2. As duas são planas... A diferença, você obviamente já constatou, está no fluxo de recurso que a fazenda número 2 provê anualmente.
Suponhamos que o preço das duas fazendas fosse 1 milhão de reais. Para você ter lucro, caso tenha escolhido a fazenda número 1, você precisaria vende-la para alguém disposto a pagar mais de 1 milhão de reais por ela. Isso é especulação.
Não há nenhuma referência lógica para se precificar esse ativo, se não o próprio preço pago no passado. Já na fazenda número 2, a renda auferida anualmente é a base para o cálculo do preço. Ora, você paga 1 milhão de reais e, automaticamente, começa a receber 100 mil reais -10% - por ano. Como, nesse caso, podemos dizer que essa fazenda valorizou?
Cenário 1: continuamos considerando 10% de renda por ano, mas agora a renda da fazenda, ao invés de 100 mil passa a ser 120 mil reais por ano.
Cenário 2: a renda continua sendo 100 mil reais por ano, mas agora passamos a considerar um rendimento de 8% ao ano.
Nesse momento você se pergunta: rende menos, percentualmente, ao ano, e ainda assim vale mais? Vamos ao cálculo:
Cenário 1: 120 mil = 10% = 1.2 milhão
Cenário 2: 100 mil = 8% = 1.25 milhão
A conta é simples e o fundamento também. Imagine que você comprou a fazenda número 2, em um momento de mercado onde era aceitável receber 10% ao ano de retorno sobre seus investimentos. Nesse caso, você fez uma compra dentro dos parâmetros normais e pagou o que de fato aquele imóvel valia. Nem caro, nem barato, mas o valor correto.
Quando chegou o momento em que você decidiu vender aquele imóvel, ele continuava gerando os mesmos 100 mil reais por ano de renda, mas o momento econômico do mercado era diferente, e o comprador aceita um rendimento de 8% ao ano. Bingo. Seu imóvel valorizou 25%. Caso o comprador aceitasse que o valor da compra pudesse render apenas 5% ao ano, sua fazenda teria dobrado de valor.
A exata mesma matemática acontece com o aluguel. Um imóvel que gera 100 mil reais – equivalentes a 10% do valor investido - ao ano de renda, dobra de valor se passa a gerar 200 mil reais por ano ou caso alguém esteja disposto a comprar 100 mil reais de renda por 5% ao ano.
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