Com a pandemia, o mercado imobiliário sofreu impactos, mas os fundos imobiliários podem ser uma opção para investidores diversificarem suas carteiras de forma segura e rentável.
A crise financeira que atinge empresas do setor de varejo, como Americanas, Marisa e Tok&Stok, afeta também o mercado de fundos imobiliários. As lojas com dificuldades para cumprir suas obrigações estão deixando de pagar parcelas de alugueis de galpões e lojas, prejudicando fundos imobiliários.
O Vinci Logística Fundo de Investimento Imobiliário (VILG11) anunciou em 15 de fevereiro ter ajuizado uma ação de despejo contra a Tok&Stok, devido à falta de pagamento do aluguel de janeiro do imóvel “Extrema Business Park I”, localizado em Extrema (MG). O aluguel representa cerca de 14% da receita do fundo, e a falta de pagamento impactou a distribuição de dividendos. Em janeiro, o fundo pagou R$ 0,67 por cota, em fevereiro, R$ 0,53, uma queda de quase 21%.
A gestora responsável pelo fundo, Vinci Real Estate, informou em 7 de março que a Tok&Stok quitou o aluguel de fevereiro, mas o pagamento referente a janeiro ainda está em aberto, e a ação de despejo ainda está em andamento.
O VILG11 está presente na carteira recomendada de fundos imobiliários do Itaú BBA. O analista Marcelo Potenza afirmou que, apesar da inadimplência da Tok&Stok e de uma exposição residual de 3% à Americanas, o fundo tem um portfólio com 16 galpões de alta qualidade e bem localizados, e conseguiria encontrar novos locatários sem maiores problemas, no caso de algum dos inquilinos seguir inadimplente por mais tempo.
Em 17 de fevereiro, o fundo de investimento imobiliário Brasil Varejo (BVAR11), com cerca de 70 cotistas e R$ 740 milhões de patrimônio, também informou não ter recebido o aluguel de janeiro da Marisa. Nesse caso, no entanto, a varejista é responsável por cerca de 80% da receita imobiliária do fundo, e a inadimplência acarretou em um impacto negativo no resultado do fundo de R$ 5,95 por cota.
A administradora do BVAR11, a Rio Bravo, disse em comunicado que “não recebeu nenhuma comunicação prévia da locatária sobre o não pagamento”, e que está adotando as medidas cabíveis para a cobrança e a preservação dos direitos do fundo e de seus cotistas.
A inadimplência de inquilinos é um risco que afeta fundos imobiliários e deve ser levada em consideração na hora de investir. É importante que os fundos tenham contratos bem redigidos e que incluam cláusulas que garantam o pagamento dos alugueis e prevejam as ações a serem tomadas em caso de inadimplência.
Em um cenário de crise, é ainda mais importante que os fundos tenham uma carteira diversificada, com vários inquilinos e tipos de imóveis. Além disso, é fundamental avaliar a solidez da gestão do fundo e sua política de distribuição de rendimentos. Assim, o investidor pode minimizar os riscos e obter uma rentabilidade mais estável e consistente ao longo do tempo.
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